Покупка на имот „на зелено“ – за какво да внимавате
Въведение
Голяма част от хората, които решават да закупят собствено жилище прибягват до така наречената покупка на имот „на зелено“. Какво точно означава това? Най-общо казано с този термин се обозначава покупка, при която реално сградата и даденият имот все още не са построени. В момента, в който клиента сключва тази сделка, той вижда само строителните чертежи на бъдещият си апартамент и описание на това как ще бъде завършен той и сградата като цяло. Това е предпочитан вариант за покупка заради няколко основни плюса, а именно:
- Цената на този етап е възможно най-ниска;
- Изплащането на апартамента става на етапи, съгласно етапите на самото строителство;
- Възможно е да се направят редица изменения в самият апартамент, по желание на клиента.
Разбира се като всяко нещо има и отрицателни неща като:
- Подобен имот не може да бъде кредитиран от банка докато не стигне етап акт 14 – което означава, че сградата издигната и покрита с покрив;
- Невъзможност клиента да влезе и да придобие реална представа за това как ще изглежда бъдещето му жилище;
- Винаги съществува и риск от това да се появят проблеми със завършването на сградата.
Какво е необходимо да направите за да бъдат вашите интереси защитени
- Предварително проучване. Много е важно първо да проучите самият строител – от колко години е на пазара, негови завършени проекти, финансова обезпеченост на текущият проект и др. Нужно е да поискате да видите и строителните книжа – дали лицето, което ще строи бъдещия имот, е собственик на земята и ако не е – има ли прехвърлено право на строеж. Важно е също така да се провери дали върху парцела няма някакви учредени тежести. Може да се направи и справка за съответната строителна фирма – дали реално съществува, дали не е обявена в несъстоятелност и т.н. Етапът на проверката е задължителен преди да пристъпите към каквато и да е сделка със съответният строител или инвеститор;
- Подписване на предварителен договор. Тъй като имотът все още не съществува и няма какво да се прехвърля с продавача се сключва предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в писмена форма. Едва след като сградата има акт 14, вече можем да сключим окончателен договор, с който да се прехвърли правото на собственост. Съставя се окончателен договор под формата на нотариален акт от нотариус. В предварителния договор има задължителни клаузи които трябва да се уговорят и разпишат: граници на имота, идентификатор, площта, стаите, продажната цена и етапите на плащане, срока за нотариално изповядване, неустойки и лихви при неизпълнение в срок, обезпечителни уговорки. Всички това може да подсили сигурността на клиента за това, че ще получи жилището или, в най-лошият случай поне вложените средства.
Кога реално купувачът става собственик?
Едва когато сградата бъде завършена на етап груб строеж т.нар. Акт 14 /завършена с ограждащи стени и покрив/ може да се прибегне до нотариално прехвърляне на собствеността. Прехвърлянето на собствеността може да стана единствено пред нотариус от града, в който се намира имотът, за което се получава и вписан нотариален акт. След финалният етап от строителството, когато вече всичко е готово, купувачът трябва да получи удостоверение за въвеждане в експлоатация или това е т.нар. Акт 16. В случай, че продавачът откаже сключването на окончателен договор, купувачът може да защити правата си в съда чрез иск. За целта обаче много е важно предварителният договор да е изряден и купувача да е изпълнил точно задълженията си по него.
В заключение
Покупката на собствен имот е една от най-важните сделки, които човек прави в живота си. Не се поддавайте само на емоциите от предстоящата покупка, а бъдете винаги внимателни и вниквайте във всеки един детайл, за да не се окаже, че ще съжалявате след време. Ако не сте сигурни относно някоя част или мислите, че няма да можете да се справите сами, най-добре е да се доверите на професионален брокер, който да ви напътства и защитава в целият този процес.